Düzenli konut yerleşimleri ve kentsel dönüşüm; Bursa, Nilüfer örneği

Abstract

Kent çeperlere doğru büyüyüp gelişmeye devam ederken merkezi konumdaki gayrimenkuller zaman içerisinde eskimeye başlar. Gelişen teknoloji ile hem yapı strüktürü hem de aydınlatma, havalandırma, iklimlendirme, otomasyon ve güvenlik gibi yapı sistemleri açısından çağa uygun ve afete dayanıklı yapılar inşa edilmektedir. Kent büyüdükçe ve yapı teknolojileri geliştikçe merkezi konumda uzun süre yatırımsızlık dönemi geçiren gayrimenkullerin üzerinde proje baskısı oluşmaktadır. Çünkü merkezde ekonomik verimliliğini yitiren gayrimenkulün toprak rantı ile potansiyel rantı arasındaki fark artmakta ve bu da rant açığını oluşturmaktadır. Bu tezde, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasaya dayanarak geliştirilen kentsel dönüşüm projeleri ve uygulamalarında kentsel rantın ve gayrimenkul sektörünün oynadığı rol araştırılmaktadır. Çalışma alanı olarak seçilen Bursa'da, 1980'li yıllarda işçi mahalleleri olarak gelişen Nilüfer İlçesi'nin en fazla kentsel dönüşüm talep edilen ilçesi olduğu görülmüştür. Afet riski daha yüksek olan konut stokuna sahip İlçeler yerine planlı olarak gelişen Nilüfer İlçesi'nde oluşan kentsel dönüşüm taleplerinin nedenleri araştırılmıştır. Daha önce afet riski taşıyan, işlevini kaybetmiş, eskimiş yapı stokunun bulunduğu alanlarda kapsamlı kentsel dönüşüm uygulamaları yerini parsel ölçeğinde yenileme projelerine bırakmıştır. Tezde kentsel dönüşüm projelerinin ve riskli yapıların dağılımı, konut satış istatistikleri gibi verilerin değerlendirilmesinin yanı sıra gayrimenkul sektörünü temsilen kamu kurumu , özel sektör (inşaat ve gayrimenkul) , finans sektörü yetkilileri ile derinlemesine görüşmeler yapılmıştır. Afet riski esas alınarak yapılması beklenen kentsel dönüşüm projelerinin yer seçimine kentsel rantın önemli bir rol oynadığı bulgulanmıştır. Bu projelerde risk faktörünün tamamen yok sayıldığı söylenemez, gelişen yapı teknolojilerinin imkânları dâhilinde dayanıklı binalar ortaya çıkmaktadır ancak buradaki temel motivasyonun karlılık olduğunu görülmektedir.

While the city continues to grow and develop towards the periphery, the centrally located real estates begin to wear out over time. With the developing technology, contemporary and disaster-resistant structures are built in terms of both building structure and building systems such as lighting, ventilation, air conditioning, automation and security. As the city grows and construction technologies develop, project pressure builds on centrally located properties that have not been invested for a long time. Because the difference between the ground rent and the potential rent of the real estate, which has lost its economic efficiency in the center, increases and this creates a rent gap. In this thesis, the role of urban rent and the real estate sector in urban transformation projects and practices developed based on the Law No. 6306 on Transformation Of Areas Under Disaster Risk, which came into force in 2012, is investigated. In Bursa, which was chosen as the study area, it was seen that Nilüfer District, which developed as workers' neighborhoods in the 1980s, is the district where the most urban transformation is requested. The reasons for the urban transformation demands in the Nilüfer District, which developed in a planned manner, instead of the districts with housing stock with higher disaster risk, were investigated. Comprehensive urban transformation practices in areas with disaster risk, lost their function and obsolete building stock have been replaced by parcel-scale renovation projects. In this thesis, in addition to the evaluation of data such as the distribution of urban transformation projects and risky structuresin-depth interviews were conducted with public institutions, private sector (construction and real estate) and finance sector officials representing the real estate sector. It has been found that urban rent plays an important role in the site selection of urban transformation projects that are expected to be built on the basis of disaster risk. It cannot be said that the risk factor is completely ignored in these projects. Durable buildings emerge within the possibilities of developing building technologies. however, it is seen that the main motivation here is profitability.Keywords: Urban Transformation, Rent Gap, Disaster Risk, Bursa, Nilüfer.