Gayrimenkul geliştirme stratejisi olarak mekânın yeniden üretimi: Çanakkale Kepez örneği

Abstract

Bu tezde, 1980 sonrası, neoliberal politikalar doğrultusunda, parsel bazında plan değişiklikleri ve parsel bazında kentsel dönüşüm projeleri aracılığıyla, mekânın gayrimenkul geliştirme stratejisi olarak yeniden üretimi ve piyasa aktörleri tarafından rant unsuru haline getirilmesi incelenmektedir. Bu tez kapsamında, mekânın üretimi, kentsel dönüşüm, gayrimenkul piyasası, gayrimenkul piyasasının aktörleri olan merkezi yönetim, yerel yönetim ve inşaat şirketlerinin rolleri detaylı bir şekilde kuramsal olarak ele alınmıştır. Kentsel dönüşümün dünyadaki ve Türkiye'deki örnekleri incelenirken Türkiye'de kentsel dönüşümün belirleyicisi olan yasal süreçlere ayrıntılı olarak yer verilmiştir. Bu tez çalışmasında, 40 yıllık kentleşme sürecinde ne kırsal kimliğini geride bırakabilmiş ne de tam olarak kentleşebilmiş bir belde olan Çanakkale Kepez beldesine odaklanılmıştır. Kepez'de parsel bazında kentsel dönüşüm projeleriyle gerçekleştirilen mekânın yeniden üretimini gerek merkezi yönetim kararları gerek yerel yönetimin plan kararları gerekse 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun etkilemektedir. Belediye Meclisi tarafından kabul edilen plan değişiklikleriyle ve 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı ilan edilerek yapılan parsel bazındaki kentsel dönüşümlerle Kepez kent merkezi; bütüncü plan yaklaşımından uzak, parçacı müdahalelerle şekillenmektedir. Fiziksel dönüşüm, beraberinde sosyo-mekânsal sorunları getirmektedir. Bu bağlamda, bu tez kapsamında, bir gayrimenkul geliştirme stratejisi olarak Kepez'de mekânın yeniden üretilerek geçirdiği sosyo-mekânsal dönüşüm süreci ele alınmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'la birlikte Kepez dönüşürken, yoğunluk artışlarına gidilmiş, kentsel mekâna dair temel ihtiyaçlar arasında yer alan yollar, parklar, otoparklar gibi temel altyapı ve üstyapı ihtiyaçları yetersiz kalmaya başlamıştır. Bu nedenle bu tez kapsamında, dönüşüm süreciyle birlikte dönüşümün sonuçlarına da yer verilmiştir.

In this thesis, the reproduction of the space as a real estate development strategy and making it an element of unearned income by the market actors were investigated through plan changes on parcel basis and urban regeneration projects on parcel basis in line with neoliberal policies after 1980. The production of the space, urban regeneration, real estate market, the roles of the central government, local government and construction companies, which are the actors of the real estate market, are discussed in detail. While examining the examples of urban regeneration in the world and in Turkey, the legal processes that are the determinants of urban regeneration in Turkey are given in detail. Following the theoretical framework, the focus is on the Kepez Town of Çanakkale, which has neither left behind its rural identity nor fully urbanized in a 40-year urbanization process. In order to make sense of the reproduction of the space realized with urban regeneration projects on a parcel basis in Kepez, analyzes were made within the scope of both the central government decisions, the plan decisions of the local government and the Law No. 6306 on the Regeneration of Areas Under the Risk of Disasters, and the analysis results were revealed. As a result of these analyzes, it has been revealed that the plan changes made on parcel basis in the regeneration Kepez city center and the regeneration of risky buildings on parcel basis within the scope of the law numbered 6306 have moved the city center away from the holistic plan approach. While the number of floors increased with the plan changes brought the density of buildings, people and vehicles, parking areas and street widths were insufficient. With the implementations, it has been determined that the socio-spatial standards have decreased while the housing stock, which has remained from the old village time and has completed its economic life, has decreased, and the main purpose is to obtain unearned income by supporting capital accumulation with urban regeneration projects. With the Law No. 6306 on the Regeneration of Areas Under the Risk of Disasters, while Kepez was transforming, density increases were made and basic infrastructure and superstructure needs such as roads, parks, parking lots, which are among the basic needs of urban space, began to fall short. For this reason, within the scope of this thesis, the results of the regeneration along with the regeneration process are also included.